Rozmýšľate o bývaní vo vlastnom domčeku , ale nemáte dostatok vlastných zdrojov na jeho financovanie, neviete ako postupovať, čo všetko budete k tomu potrebovať ? To vôbec nie je prekážka k vysnívanému domu, hypotéku môžete získať nielen na kúpu už hotovej nehnuteľnosti, ale aj na výstavbu vášho vysnívaného domova.
V čom je hypotéka na stavbu domu iná , ako môžete financovať výstavbu RD. Je rozdiel, ak máte len holý pozemok, na ktorom ste ešte nezačali stavať, alebo už máte rozostavaný dom a potrebujete peniaze na jeho dokončenie.
Poradím vám, ako postupovať v oboch prípadoch:
Ak budete banke ručiť domom, ktorý chcete stavať, výška úveru sa bude posudzovať podľa budúcej hodnoty tejto nehnuteľnosti. Peniaze z úveru nečerpáte jednorazovo ako pri kúpe hotového domu, ale postupne v tzv. tranžiach, čerpanie úveru trvá výrazne dlhšie, môže to byť aj 18 či 24 mesiacov v závislosti od toho, koľko máte vlastných finančných zdrojov, ako rýchlo postupuje výstavba a v ktorom štádiu rozostavanosti domu začnete vybavovať hypotéku.
Samozrejme ako pri každej hypotéke aj tu platí, že na financovaní bývania by ste sa mali aspoň čiastočne podieľať vlastnými úsporami. Rátajte s tým, že banka vám poskytne maximálne 80 % z budúcej hodnoty nehnuteľnosti. Zároveň je potrebné myslieť aj na to, že pôvodný rozpočet sa nepodarí dodržať, a rozpočet oproti pôvodnému sa zvýši. V takýchto prípadoch je možné v banke žiadať aj o vyšší úver ako je predpokladaná budúca hodnota stavby, a to doplnkovým ručením ďalšou nehnuteľnosťou.
Čo sa týka žiadosti o hypotéku na stavbu rodinného domu budete potrebovať
nasledovné doklady podľa nasledovných kritérií:
Máte len holý pozemok a ešte ste nezačali stavať:
– znalecký posudok k pozemku so všetkými povinnými prílohami
– stavebné povolenie k výstavbe na pozemku
– projektová dokumentácia budúcej stavby – najmä jej stavebná časť
Najskôr vám v banke schvália úver len do určitej hodnoty pozemku – v závislosti od banky to môže byť od 60 do 100 % z jeho hodnoty. Tieto peniaze použijete na začatie výstavby, aby ste mohli zapísať rozostavanú stavbu do katastra nehnuteľností.
Ďalšie prostriedky vám banka poskytne potom, ako jej preukážete dostatočnú rozostavanosť vašej stavby, teda na základe znaleckého posudku na budúcu hodnotu nehnuteľnosti. V tomto kroku obvykle už táto stavba musí byť zapísaná aj na liste vlastníctva ako rozostavaná.
Úver ďalej budete postupne čerpať na základe toho, ako budete banke preukazovať zhodnocovanie stavby. Obvykle ho dokladujete fotodokumentáciou stavby a súpisom realizovaných prác.
Ak už máte na pozemku rozostavaný dom, budete potrebovať:
– znalecký posudok s ocenením pozemku spolu s rozostavanou stavbou, ktorého súčasťou bude stavebná časť projektovej dokumentácie stavby
– stavebné povolenie
– geometrický plán, ktorým bola stavba zameraná na pozemku
V tomto prípade vám banka rovno schváli úver na budúcu hodnotu nehnuteľnosti a poskytne prvú tranžu podľa aktuálnej hodnoty nehnuteľnosti (cena pozemku + hodnota rozostavanej stavby). Ďalšie peniaze vám banka uvoľní po splnení podmienok zmluvy – obvykle stačí, ak jej predložíte rozpočet realizovaných prác a fotodokumentáciu stavby.
Na si treba čo dávať pozor:
– Ak chcete stavať na pozemku a zároveň ním chcete aj ručiť, musí byť zabezpečený prístup k tomuto pozemku.
– Môže to byť prístup z verejnej komunikácie (obecná alebo štátna cesta) alebo cez pozemok, ku ktorému máte zriadené právo prechodu a prejazdu, prípadne ste spoluvlastníkom tohto pozemku.
– Cesta k pozemku, na ktorom bude stáť dom, musí byť spevnená.
– Aj stavba musí byť v súlade s predloženým právoplatným stavebným povolením.
– Prípadnú zmenu alebo odchýlku od pôvodného stavebného plánu musíte mať riadne zdokumentovanú a povolenú stavebným úradom.
– Rovnako tak platí, že ak ste už začali stavať, banka bude preverovať, či je dostatočný stupeň rozostavanosti stavby – banke nemôžete ručiť pozemkom kde je len základová doska.
– Dostatočnú rozostavanosť overujú podľa predloženého znaleckého posudku aj znalci banky, ktorí určujú definitívnu hodnotu stavby.
– Podstatné je aj správne zosúladenie plánovaných platieb dodávateľovi stavby. Pozor, aby sa vám nestalo, že staviteľ bude požadovať vyššiu sumu ako môžete aktuálne čerpať z úveru a nebudete tak môcť pokračovať vo výstavbe.
– Aj pre takéto situácie je dobré mať po ruke aspoň časť vlastných finančných zdrojov.
Postupné čerpanie úveru po tranžiach:
Banka najskôr schváli výšku úveru, ktorú obvykle stanovuje podľa predpokladanej budúcej hodnoty stavby. Najčastejšie vedia banky pri výstavbe rodinných domov poskytnúť úver do 80 % budúcej hodnoty stavby.
Schválený úver však nečerpáte naraz, lebo v čase schválenia úveru má banka k dispozícii menšie zabezpečenie ako je schválená výška úveru. Každá banka má individuálne nastavený priebeh čerpania peňazí, ktoré klienti čerpajú postupne v tzv. tranžiach.
Vo všeobecnosti platí tento postup:
1. Prvú tranžu banka poskytne na základe ocenenia aktuálnej hodnoty pozemku či pozemku s rozostavanou stavbou, pokiaľ ju už máte. Banky obvykle poskytnú 50 – 90 % z tejto hodnoty.
2. Druhú a ďalšiu tranžu môžete čerpať vtedy, ak banke preukážete, že ste z peňazí z predošlého čerpania zhodnotili stavbu. Väčšine bánk stačí, ak doložíte rozpočet realizovaných stavebných prác a aktuálne fotografie stavby. Zároveň by ste už mali mať stavbu zapísanú ako rozostavanú na liste vlastníctva, resp. by mal minimálne prebiehať jej zápis spolu so záložnými zmluvami banky, ktorými sa zriadi ťarcha na list vlastníctva.
Výška druhej a každej ďalšej tranže závisí od aktuálnej hodnoty zabezpečenia. Medzi bankami sú v spôsobe čerpania veľké rozdiely, niektoré banky dokážu v tomto štádiu uvoľniť aj vyššiu sumu peňazí ako má stavba aktuálnu hodnotu. Rovnako sú rozdiely v tom, na koľko čerpaní si môžete poskytnutie úveru rozvrhnúť. Obvykle sú to 3 až 6 čerpaní.
Pri porovnávaní bánk je dobré poznať aj prípadné poplatky za jednotlivé čerpania. Niektoré banky ich spoplatňujú, inde sú bezplatné.
3. Posledné čerpanie banky väčšinou umožnia vtedy, ak je stupeň rozostavanosti dostatočný. Niektoré banky k poslednému čerpaniu požadujú kolaudačné rozhodnutie. Inde to nie je nutné a stačí, ak sú splnené podmienky určené bankou a sú dokončené konkrétne predpísané technické prvky stavby (napríklad ak je stavba v štádiu holodom).
Maximálna lehota na dočerpanie celej sumy úveru je najčastejšie 18, niekde až 24 mesiacov od prvého čerpania hypotéky.
Možnosť jednorázového čerpania:
Ak potrebujete z určitých dôvodov čerpať peniaze jednorázovo, existuje aj na to riešenie. Môžete najskôr ručiť banke inou – dostatočne hodnotnou a bankou akceptovateľnou nehnuteľnosťou. V takom prípade vám banka môže poskytnúť peniaze obvykle do 80 % hodnoty tejto nehnuteľnosti. Najčastejšie takúto možnosť využívajú mladí ľudia, ktorým rodičia dočasne pomôžu založením svojej nehnuteľnosti a po dokončení vlastného domu len presunú ťarchu banky na svoj dom.
Rozdiel oproti klasickej hypotéke na kúpu nehnuteľnosti je aj v tom, že počas výstavby, teda kým nedočerpáte úver dokonca, budete banke platiť len úroky z čerpanej sumy. Celkový dlh sa začne znižovať až keď po dočerpaní úveru budete splácať celú splátku zloženú z úroku aj istiny. Toto platí takmer v každej banke.
Zistite, aké sú vaše možnosti
Zabezpečiť plynulé financovanie výstavby nehnuteľnosti je komplexná a pomerne komplikovaná záležitosť.
Ak chcete mať hladký priebeh financovania výstavby, neváhajte ma kontaktovať, prevediem Vás celým procesom.