Ak v súčasnosti podnikáte a uvažujete nad hypotékou alebo nad refinancovaním úveru či nad predĺžením vašej aktuálnej fixácie, prečítajte si niekoľko dôležitých rád. Či už ste živnostník alebo majiteľ s.r.o., mali by ste vedieť, že banka bude pri žiadosti skúmať aj vaše daňové priznanie a účtovné výkazy. Najmä od nich totiž závisí, či úver dostanete, v akej výške a s akými podmienkami, a prečo sa oplatí hypotéku riešiť so skúseným finančným sprostredkovateľom

Živnostníkov a s.r.o. banky preverujú prísnejšie

Žiadateľov o hypotéku, ktorí v banke dokladujú príjem z podnikania, v posledných rokoch pribúda. V porovnaní so zamestnancami to majú podnikatelia o niečo komplikovanejšie, lebo ich schopnosť splácať úver banky preverujú oveľa prísnejšie. Zaujímajú sa nielen o príjem, ale aj o dobu podnikania, druh podnikateľskej činnosti a spôsob účtovania.
Daňové priznanie preto pri žiadosti o hypotéku zohráva významnú rolu. Väčšina bánk totiž najskôr skúma daňový základ podnikateľa, alebo sa pozerá na jeho obraty z daňového priznania. Banky majú pri posudzovaní príjmov podnikateľov rôzne pravidlá a akceptujú aj rôzne maximálne limity z obratov alebo percentá z tržieb. To znamená, že kým v jednej banke vám hypotéka bez problémov vyjde, v inej nemusí.

TIP: Pre podnikateľa je ideálne riešiť hypotéku s finančným sprostredkovateľom., ktorý vám vie hneď na prvom stretnutí odporučiť, v ktorej banke budete mať väčšiu šancu na úver a kde so žiadosťou pohoríte.
Za jeho služby nič neplatíte.

Ako dlho musíte podnikať, ak chcete hypotéku ?

Ak žiada o hypotéku podnikateľ, základný rozdiel oproti zamestnancovi je v prvom rade v dĺžke doby vykonávania pracovnej činnosti. Je to preto, aby si banka mala ako overiť príjem klienta.

– U zamestnanca pracujúceho na Slovensku v niektorých bankách stačí, aby zdokladoval svoj 3-mesačný príjem (ideálne 6 mesiacov).

– U živnostníka je ideálne, ak podnikanie trvá aspoň jedno ucelené zdaňovacie obdobie, väčšinou ide o jeden kalendárny rok. Sú však banky, ktoré akceptujú aj kratšiu dobu podnikania a uznajú aj 6 mesiacov za predchádzajúce zdaňovacie obdobie.

– Pri spoločníkoch s.r.o. banky vyžadujú dobu podnikania min. 12 mesiacov, ideálne 2 roky. Pre banku je dôležitý aj predmet podnikania a to, aby živnostník aj s.r.o.-čka podnikala v rámci SR. Sú však aj výnimky a viaceré banky uznávajú aj príjem opatrovateliek v Rakúsku. Jedna banka napr. akceptuje aj živnosť v ČR.

– O úver teda ako podnikateľ môžete požiadať až po podaní daňového priznania a zároveň musíte splniť minimálnu dobu podnikania, ktorá sa líši v závislosti od banky.

– Zároveň platí, že hoci budete dokladovať výsledky podnikania za predchádzajúci kalendárny rok, vaše podnikanie musí trvať aj naďalej.

– Kontinuálne podnikanie preukážete banke napr. výpismi z podnikateľského účtu či pokladničnými dokladmi alebo faktúrami.

Aké príjmy banky akceptujú u podnikateľov

U zamestnanca je to pomerne jednoduché – banka vychádza z čistého príjmu, ktorý určí podľa výšky jeho výplat alebo z výpisov účtu. Ale u podnikateľov neplatí, že to, čo reálne fakturujú, sa rovná bankou akceptovateľnému čistému príjmu. Aké príjmy uzná banka živnostníkovi a aké spoločníkovi v s.r.o.?

ŽIVNOSTNÍK

Sú dva spôsoby akceptácie príjmov živnostníkov – podľa daňového základu alebo ako percento z obratov. Niektoré banky akceptujú obidva výpočty a uplatnia ten, kde vám vyjde vyšší príjem.

Ale pozor! Niektoré banky uznajú len prvý alebo len druhý spôsob výpočtu príjmu. Finančný sprostredkovateľ má o nastaveniach bánk prehľad a rád vám vyselektuje tie, ktoré vo vašom prípade pripadajú do úvahy.

– v prvom prípade banka určí výšku príjmu podľa daňového základu ako rozdiel príjmov a výdavkov vo vašom daňovom priznaní po odrátaní dane

– v druhom prípade ako čistý príjem uzná určité percento z obratu v daňovom priznaní – môže to byť od 10 % do 60 % v závislosti od banky, prípadne až do 70 % z tržieb pre vybrané povolania

– v oboch prípadoch potom sumu vydelí 12 mesiacmi a tak si vyráta váš čistý mesačný príjem

PRÍKLAD: Ak by ste minulý rok fakturovali cca 2000 € mesačne, čiže za celé zdaňovacie obdobie by ste zarobili 24 000 € a v daňovom priznaní si uplatňujete paušálne výdavky, môžete dosiahnuť v banke tento akceptovateľný čistý mesačný príjem:

a) podľa obratov ako percento z príjmu – max. 1 200 €
b) podľa daňového základu – max. 735 €

a) Pokiaľ by sa vychádzalo z obratov, banka by vám mohla uznať 60 % z vašich príjmov.
Výpočet: (24 000 x 0,60) / 12
Váš akceptovateľný príjem by bol 1 200 € a tento spôsob výpočtu vychádza podstatne lepšie, ako keby ste dokladovali príjem cez daňový základ.

b) Výpočet príjmu cez daňový základ* závisí od výšky dane, ktorá vám vyjde v daňovom priznaní (základ dane – daň / 12). Základ dane tvorí rozdiel medzi príjmami a výdavkami, ktoré v tomto príklade počítame ako paušálne výdavky, t. j. 60 % z príjmov: (24 000 – 14 400) / 12 = 9 600 – daň 777,87 / 12 = 735 €.

Banka by zo základu dane uznala príjem 735 €.
* Ilustračný príklad nezohľadňuje odvodové povinnosti daňovníka.

Pozor! Ak by ste navštívili banku, ktorá akceptuje obvyklých 10 % z obratov, váš príjem by vyšiel len 200 eur. Preto je dôležité využiť služby nezávislého finančného sprostredkovateľa, ktorý spomedzi bánk vyberie možnosti, ktoré najlepšie vyhovujú vašej situácii.

TIP: Viaceré banky zvýhodňujú niektoré typy povolaní (napr. vybrané profesie ako napr. lekári, advokáti, špecializované profesie v oblasti informačných technológií), ktorým uznajú vyššie percento z obratov ako napríklad živnostníkom pracujúcim manuálne.

Na čo dať pozor:

– nemôžete vykazovať stratu z podnikania

– nemôžete mať pozastavenú alebo už ukončenú živnosť

– nemôžete mať podlžnosti voči štátnym inštitúciám (napr. v sociálnej a zdravotnej poisťovni, nedoplatky voči daňovému úradu

SPOLOČNÍK s.r.o.

– banky uznajú príjem ako percento z tržieb – väčšinou do výšky 10 % z tržieb z prislúchajúceho podielu spoluvlastníka (jedna banka akceptuje pri s.r.o. – čke do celkového obratu 80 000 € až 55 % z tržieb)

– výpočet je nasledovný: čistý mesačný príjem = príslušné % z tržieb s.r.o. / 12 x podiel spoločníka v s.r.o. v %

Na čo si dať pozor:

– nemôžete mať záporný hospodársky výsledok ani záporné vlastné imanie

– niektoré banky akceptujú len minimálnu stratu

– ak ste spoločníkom vo firme len pár mesiacov, banka posudzuje uznanie príjmu individuálne

– v niektorých bankách musíte vlastniť minimálne 50% podiel vo firme, inde je možné uznať príjem z vlastnej firmy, len pokiaľ ste 100 %-ný vlastník

Ďalším spôsobom dokladovania príjmu z s.r.o. je podiel na zisku.

– v tomto prípade banka vychádza z daňového priznania za firmu a zo zápisnice z valného zhromaždenia (resp. rozhodnutia jediného spoločníka) o prerozdelení čistého zisku

– banky obvykle požadujú, aby vykázaný zisk bol aj prerozdelený a vyplatený. Nájdu sa však aj banky, ktoré akceptujú aj nevyplatený zisk.

Pozor! Rovnako ako u živnostníkov, ani firma, z ktorej tržieb sa vychádza pri posudzovaní príjmu podnikateľa nemôže mať podlžnosti voči štátnym inštitúciám ako je sociálna a zdravotná poisťovňa, či daňový úrad. Zároveň z príjmových dokladov či výpisov z podnikateľského účtu (kreditné položky na účte) musí byť banke zjavné, že firma stále zarába a tržby jej plynú aj v čase medzi dokladovaným ukončeným zdaňovacím obdobím až do dátumu podania žiadosti.

Sprostredkovateľ pozná úskalia a výhody každej banky

Dá sa povedať, že zamestnanci na trvalý pracovný pomer majú najväčšiu šancu na hypotéku, podnikatelia sú naopak pre banku najrizikovejší. Ich príjem môže kolísať podľa toho, ako sa im darí, v niektorých mesiacoch zarobia viac a v iných menej. Rizikoví sú aj z toho dôvodu, že môžu svoj oficiálny príjem ovplyvniť.

Hoci sa snažíme ušetriť kde sa dá, optimalizácia daní pred žiadosťou o hypotéku nie je šťastné riešenie. Preto ak plánujete riešiť bývanie a podnikáte, poraďte sa čím skôr so sprostredkovateľom, ktorý vám všetko vysvetlí.